（註︰本文載於2014年7月27日《信報》A17《十個理由重設租務管制》）
近年樓價租金急升，住屋已成為港人最大生活問題之一，而租務管制也成為社會熱切關注的議題。政府早前在《長遠房屋策略》就房屋政策作諮詢，有七民意見表示支持租管，而立法會房屋事務委員會在今年7月7日亦通過「盡快展開租務管制公眾諮詢，並訂定租務管制檢討時間表」的議案，立法會也在7月24日舉行公聽會收集意見，顯示公眾對設立租管非常關心，政府亦必須面對訴求。
就此，筆者在此嘗試拋磚引玉，嘗試提出設立租務管制的十個理由(主要針對基層住屋及租務問題)，誠請政府盡快完善私人租務市場︰
1. 住宅租金狂升 工資遠追不上
近年私人住宅租金急升，根據差餉物業估價處資料，私人住宅租金指數由
2009年4月的93.9升至2014年4月的155.6，5年間升幅65.7%，而小型單位(40平方米以下)的租金升幅更大，指數由96.5升至167.7，升幅高達73.8%(表1)，即一個月租$3,000的單位，五年內加租至超過$5,000，升幅驚人，但是名義工資指數在同一時段內只上升約26%，遠追不上租金升幅。
2. 公屋輪候無了期 基層被迫租私樓
截至2014年6月，公屋輪候冊個案超過25萬宗(人數超過45萬)(表2)，房委會雖然對外聲稱保持「三年上樓承諾」，但是，《審計署署長第六十一號報告書》卻指出，「由申請至上樓入伙」的「實候時間」(2012-13年度)已逾3年，第三次配屋者平均為4.12年。而且，未來公屋興建量不足，近年輪候冊個案每年上升近3萬宗，預計輪候時間於越來越長，公屋輪候將遙遙無期，基層市民被迫繼續蝸居貴租劏房。
3. 基層住屋開支大 限富扶貧靠租管
劏房租金昂貴，政府委託政策廿一於2013年進行全港劏房研究，發現租戶平均租金高達$3,790；樂施會、社聯、社區組織協會、劏房平台等機構調查亦顯示，劏房戶不但人均住屋面積小，但呎租中位數卻接近$30，媲美豪宅，而且動輒加租，租金佔入息比例中位數接近三成，住屋開支壓力甚大(表3)。香港貧窮情況嚴重，扶貧不能單是以福利救濟形式推行，租金管制便是要以限富的方法減少基層市民的開支，紓援貧窮問題。
4. 隨時「被搬屋」 唔見一籮穀
現時業主一般只需一個月通知期便可勒令租客搬遷，租客毫無保障下「被搬屋」。關注綜援低收入聯盟等多個組織調查指，受訪者上次搬家的原因，67.1%並非自願遷出，原因包括業主終止租約及加租，其中45.5%的終止租約通知期不足一個月，更有9.4%不足兩星期；社區組織協會調查則指，18.2%的受訪者表示過去三年曾被迫遷。租客要重新尋找單位，又花時間又困難，還須邀交經紀佣金、上期、按金等，「上屋搬下屋，唔見一籮穀」。
5. 沒有中介部門 租客投訴無門
租客除了隨時被加租及被搬屋，在日常租務上也遇到諸多問題，例如業主濫收水電費、拒絕維修設施等等，但卻是投訴無門。香港在早年曾設有租務審裁處，處理業主及租客之間的租務糾紛，但於1982年停止運作，政府雖表示現時差餉物業估署有租務主任提供諮詢、協助及調解服務，不過卻欠缺政策支持及法律權力，並未能有效處理租務糾紛，不少租客只能繼續無奈接受業主漠視問題。
6. 「封盤論」欠理據 空置需付成本
梁振英由競選至今一直強調租管會令業主「封盤」，令社會租盤減少，因而反對租務管制，然而，梁振英至今一直沒有提出數據證明其說法，反之，政府在1998年取消租金管制後，住宅空置率卻一直上升。事實上，業主選擇空置物業需付上成本，例如繼續繳交差餉、少收租金等，若然要增加租盤，政府亦可推出累進房產稅，增加業主空置物業的成本。
7. 限制業主 平衡權力
租金高低受不同因素影響，市場期望便是其中一個因素，除了實質的法律條文規管，訂立租務管制的果效，更是向社會發出訊息，表示政府的立場及位置，是要限制放任多年的業主權力，保障租客權益，平衡業主及租客的議價能力，這種政策取向同時嘗試改變香港市民置業至上的意識及迷思，這個訊息的發放，也是壓抑樓價及租金的方法之一。
8. 有立法經驗 重訂不困難
政府雖然多次表示香港為信奉自由市場原則，不宜介入私人租務市場，但事實上，香港有多次租務管制立法經驗，最早追溯至1921年，往後多次就《業主與租客(綜合)條例》作修訂，就租金、租住權、仲裁機制等進行規管(表4)，最近一次1998年及2004年分別撤銷租金管制及租住權管制。租管在香港並不是新鮮事，公屋一直有租管機制，私樓租管也有足夠修例經驗，重訂租管在行政上並不困難。
9. 民意所向 支持租管
政府於2013年就《長遠房屋策略》進行公眾諮詢，長策會成員表示，諮詢結果有七成意見支持就租務管制，民間多個劏房調查亦指出居民大比例支持租金管管制，例如葵涌劏房住客聯盟調查中有83.3%、救世軍調查有近80%、關注基層住屋聯席等多個團體調查有94.3%、社聯調查有85%。不論公眾諮詢及劏房居民，都較多支持租管務制。
10. 所謂租管「副作用」 正是設立租管原因
有論者及政府官員表示，租務管制是「好心做壞事」，會引發很多「副作用」，包括業主挑選租客、收更高水電雜費、拒絶維修單位等等，最終令租客受害。不過，所謂的「副作用」，其實早已在現時租務市場出現，在近年也是變本加厲，正因為要這些現象出現，更需盡快制訂租管。若「副作用」真的出現，政府也可多管齊下限制這些「副作用」，例如在租管立法前提供租金津貼、強加執法防止濫收、設置房產稅等等。立法後，政府亦應就租管進行定期檢討，若出現預期外的問題，可盡快進行修訂。
房策多管齊下 緩解燃眉之急
解決房屋問題，從來沒有如政府所說的「萬能藥方」，租務管制政策，並不是說可以徹底解決住屋問題，但卻是紓緩房屋問題的其中一項重要政策，香港房屋問題是非常複雜的結構問題，政府應繼續推出或加強控制需求、減少炒賣、增加房屋供應、加大公營比例、房屋去商品化等政策措施，配合租務管制，完善租務市場，方能有效紓緩本港住屋問題。
表1︰2009至2014年私人住宅租金指數變動
表2︰2007至2014年公屋輪候冊個案數目變動
表3︰2013年各大團體基層住屋調查(關於租務)結果摘要
表4︰租務管制條例在香港實施的情況 (參考《住屋不是地產》︰第七章)
影子長策會 陳紹銘
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