2014年4月20日星期日

香港獨立媒體: 佔中嚇走遊客投資者?睇睇報告先判斷

 
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佔中嚇走遊客投資者?睇睇報告先判斷
Apr 20th 2014, 08:08, by 高登正

「瑞銀證券發表報告,估計佔領中環會成功阻礙置地、鷹君和九倉等地產財團賺錢,令香港重新思考經濟至上的發展邏輯……」

以上語句純屬虛構。該報告本意是指佔中一旦發生,對香港經濟,尤其是中環辦公室和商場的影響。這會打擊香港的金融和旅遊業。然而,報告也道出哪些地產財團佔了中環核心商業地帶,以及較依賴旅遊業生存。

筆者透過朋友取得瑞銀證券3月31日發表的14頁報告。報告估計佔中在2014年第三季或之後發生,約1萬人參與。較受影響的地主和發展商,包括置地、鷹君和九倉,較少影響的就是太古地產、希慎和領匯。

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圖:瑞銀報告的第一頁。

報告:堵路、阻經濟、損形象
報告的理據,是佔中會塞住主要道路,影響香港形象。長期的運動,會影響金融和非本地遊客帶動的零售業部分。這佔去2013年約25.5%的本地生產總值。報告估計佔領的地方包括政府總部、立法會、銀行街、置地廣場和交易廣場一帶。再者,即使抗議只在中區發生,但受影響的範圍一定超出中區。(話雖如此,不少報章報導,中區多家金融企業已預備好臨時寫字樓,減低影響。)

引曼谷反政府示威為鑑
分析員用年初的曼谷反政府示威參考。示威者佔領曼谷市中心,旅遊人數下降,股市在去年11月到今年1月初下跌15%,樓價下跌25%,今年一月單月經濟損失達6.45億美元。報告推論長時間的(prolonged)佔領中環行動,同樣令股市波動,尤其是地產股。

指標:資產淨值潛在影響
報告以各財團在中環寫字樓數目、全港酒店數目、以及遊客在商場的消費額,量度個別地產商的潛在損失。置地的資產淨值(net asset value,NAV)中,47%屬於中環寫字樓,加上5%與遊客在商場的消費額相關,合共52%,因此影響最大。其次為九倉(24%)和鷹君(20%)。相較之下,嘉里、太古地產及領匯影響較小,分別佔1%、4%及5%。

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圖:now新聞台影片截圖 《文匯報》有更詳細的表,有興趣可鍵入觀看。

若以今年預測盈利計算,置地涉及以上三者的比重達54%,其次為鷹君(22%)和九倉(18%)。相較之下,嘉里、太古、領匯和恆隆分別只有1%、4%、5%和5%。

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圖:now新聞台影片截圖 《文匯報》有更詳細的表,有興趣可鍵入觀看。

批評佔領中環的人,通常會打出經濟牌。建制派立法會議員和評論員隨即引用報告,指佔中會造成社會動盪,無助爭取普選。 

篩選例子?
然而,仔細一點看,報告的論據和論證似乎欠周全。首先,報告只抽取曼谷示威這個有利例子,而隻字不提2011年美國的佔領華爾街運動。在佔領初期,即2011年10月至12月,道瓊斯工業平均指數由11,000點升12,000點,後來跌至11,200點,再抽升。台北股市在反服貿運動期間下跌,但只有154點,約2%,出現在3月18至21日,在此前後都是升市。

筆者找來筆名司南的朋友,評論一下報告。他說比較像樣的分析,起碼也應作情景分析(scenario analysis)。「假設佔中持續短/中/長期,對經濟的影響,對實際客戶人數、租金收入或資產價值有何影響。文中只有『假設佔中會長期進行(prolonged)』,但連所謂長期有多長都沒說明,我實在不知他的估算,完全無從討論。」連長遠財政計劃工作小組,也有不同年份推算,瑞銀報告卻欠奉。

地產股的資產主要是不動產,房產價格會受政治環境影響。如果佔中是個短期事件,資產價值變動也是短期。如果報告認為會長期進行,就要展示相關估算。

風險因素同樣影響物業價格
有趣的是,瑞銀證券特別註明,對香港物業帶來4項主要風險的因素,似乎跟佔中沒有直接關係:大幅加息、政府措施、政府大幅提高土地供應,以及諸如內地經濟硬著陸的宏觀因素。究竟這些風險因素會有多打擊地產市道呢?報告沒有談及。

政府向商界地產界選委交代 打擊佔中
主流商界害怕佔中,因為如果佔中成功,特首能由一般選民提名,特首不能只顧商界的利益,而要回應選民訴求。這會搞亂現狀。在2012年特首選戰,商界佔了1,200個席位中的300個。如果計算其他界別,而跟商界有關係的選委,數目達到450席。當中有64人,即超過5%,來自14個地產財團,一個地產商會組織,和一個立法會地產及建造界功能界別。縱使建制陣營各有派別,但就槍口一致批評佔中(看看林大輝議員的宣傳橫額),害怕佔中倒米。

本文質疑這份證券行報告部份論據。假若論點和論據無誤,這就反映中環被那些地產財團佔據(或阻礙了)。對於支持佔中的人來說,這份報告反過來道出了這些企業有多少業務跟物業和旅遊業相關。支持佔中的金融人,似乎要多花功夫,說服從業員認同。對於草根團體,這份報告正正點出誰是角力對象。

註:本文感謝筆名司南的朋友,給予意見,尤其在分析報告部份。

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