(作者註︰本文載於2014年3月17日《信報》A17《「拆解「空置論」語言藝術》，此網上版本加入圖表闡述)
早前議員、學者及民間團體就全港住宅空置單位提出質疑，指空置單位或高達十至二十多萬個，梁振英就問題高調回應，在網誌連發公開聲明，強調香港房屋空置率極低，並以此作為開發新界東北的理據之一。然而，聲明中欠缺具體數據，立法會議員及民間團體繼續追問，運房局局長張炳良承諾會盡快作詳細交代說服公眾，但至今數個月仍未見任何回應，筆者在此嘗試再展述具體數據，並逐點回應梁振英的說法，要求政府嚴肅處理私樓空置問題。
讓數字反駁梁振英「空置論」
關於住宅空置，早前有民間團體及學者以比較統計處「永久性居住屋宇單位」(約260多萬)與「陸上家庭住戶」(約240萬)兩個數字，得出約20萬的空置單位，而梁振英在網誌「本港房屋空置率極低」中回應兩個數字不能直接比較，主要原因有三︰
1)「永久性居住屋宇單位」涵蓋了通常有人居住的非住宅單位；
2) 「陸上家庭住戶」未有計及沒有計及該些已移民外地的港人、流動性高的港人和不常在港居住，但亦會在港擁有或租用屋宇單位（例如作短暫居住）的非本地人的住戶；
3)部分住戶會擁有第二居所。
梁振英並指出計算空置私人住宅應參考差餉物業估價署數據，在2012年只有48,000個；而可供出租的空置公屋只有3,689個。
先談公屋，審計署在2013年公佈第六十一號報告書，清晰地拆穿梁振英的語言偽術，報告指出，於2013年3月31日，公屋實質空置單位有12,471個，包括各近四千個「編配中的單位」、「不可供出租的單位」及「可供出租的空置單位」，前兩者因房委會行政失當以致數目近萬，但梁振英只提及最後者，即整體空置數量的三份之一，是有意壓低公屋空置率。不過，公屋空置數目相對有限，問題重點在於私人住宅。
關於私人住宅，筆者再向統計處查詢具體資料，2011年，私人居住屋宇單位數目為1,488,100個，當中包括了22,100個「非住宅用屋宇單位」，而家庭住戶則為1,270,289個(見表1)，即使考慮梁振英回應的第1)點，先減去非住宅單位，住宅單位數目與住戶數目相差仍有204,107個，若以此計算為空置單位，私樓空置率則為13.9%。然後梁振英第2點回應指出住戶數目可能被低估，統計處回覆指出，「居港人口」包括「常住人口」及「流動人口」，主要根據點算時刻前的6個月內在港逗留時間區分，前者最少3個月，後者為1至3個月，在2011年，「流動人口」的家庭住戶為20,627個，若將這些流動人口(假設全部住在私人住宅)亦加入計算，住宅單位數目與住戶數目仍相差183,480個，即私樓空置率為12.5%(見表1)，這或許沒有包括在港逗留少於1個月的流動人口，但若然半年間只逗留單位少於1個月，其居住單位又應否視作空置呢？
表1︰2011年按屋宇單位類型劃分的家庭住戶數目及居住屋宇單位總存量
關於第3點，梁振英指部份住戶擁有第二居所，但沒有提供具體數字，筆者就「1戶住N個單位」問題向統計處查詢，但回覆指沒有資料，反之，卻提供了「N戶住1個單位」的數據，2011年，單位內有2至4戶家庭的單位有4720個，5戶及以上則有345個(見表2)，若將此「N戶住1個單位」的因素考慮，私樓空置率將會進一步提高。梁振英若未能提出第二居所的具體數據，則無力回應空置問題，而且，不是經常居住的第二(或更多)居所又應否視為空置或閒置呢？
表2︰2011按屋宇單位內的家庭住戶數目劃分的有人居住的屋宇單位數目
估價處空置調查值得商榷
另一方面，差餉物業估價署的私人住宅空置統計又是否可靠呢？估價署指出，空置調查主要就落成兩年或以下的物業作全面調查及就其餘物業作3%抽樣調查， 調查方法包括調查員現場視察，調查員「憑經驗或根據一些空置物業的特徵以判單位是否空置」，例如晚上有否燈光、單位大門或鐵閘是滿佈灰塵或蜘蛛網、單位門外是否有屬於單位用戶的物件等，調查方法是科學還是兒嬉，不予置評。不過，2012年，估價署的空置物業調查合約金額只有67.5萬元，以此調查規模評估全港住宅空置單位，其可靠性實在值得質疑。
此外，即使參考估價處的資料，大面積單位的空置率仍然偏高，2012年，C類單位(70至99.9平方米)空置率為6.1%；D類單位(100至159.9平方米)為9.3%；E類單位(160平方米或以上)為14.1%，創十多年來新高。筆者粗略計算，C至E類空置單位總樓面面積(空置量X單位實用面積)高達約2千萬平方米，比市建局過去十年開發項目多出近20倍，或等於約50萬間400平方呎單位的樓面面積(表3)，若能騰出如此空間，定能紓緩現時房屋問題。
表3︰2012年私人住宅總存量、空置量、空置比率及空置總樓面面積
(資料來源︰差餉物業估價署)
以累進房產稅增加房屋供應
《長遠房屋策略》多番強調增加房屋供應，無可否認，公營房屋嚴重短缺，現在提出的公屋建屋量仍然不足，然而，政府是否仍有必要繼續撥地興建大型私人住宅呢？除了覓地建屋，政府亦應該從處理非自住及空置住宅單位入手，例如設立累進房產稅，因應物業估價高低、自住與否等因素徵收稅項，住宅單位主要分三種情況，自住、放租及空置，業主只能申報一個常住單位，空置單位則會被徵收額外稅項，以減少「1戶住N個單位」的情況及「有人使用而沒有人居住的住宅單位」的數目，公司物業亦可參考同類做法。增加成本以減少空置率，能短期內增加住宅房屋供應。
梁振英回應住宅空置單位的聲明欠缺理據，張炳良至今仍未提供具體數據釋疑，若然香港仍有大量空置或閒置單位未有充分使用，政府及市建局又是否需要如此迫切向新界東北及市區舊樓開刀，破壞環境、家園及社區關係呢？
作者為影子長策會成員
(影子長策會FACEBOOK專頁)
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