編按：政府不斷指民間團體誤導，但政府才是最誤導！政府提交予立法會，申請新界東北前期撥款的文件顯示，住宅用地有超過100公頃，但發展局的「常人包」，竟然只剩下90分頃，足足少了10公頃！原題為《計不掂、理還亂的東北常人包》。
這邊廂，吳亮星主持的財委會變成一齣閙劇；那邊廂，有別於數年來對批評聲音不聞不問，發展局放下身段化身社交網絡戰士，多番直接回應民間對東北規劃的質疑。就連特首梁振英也出動說，要大家認認真真、勤勤懇懇地，掙開雙眼看清楚發展局提供的資料。筆者唯有熱烈響應官方的號召，果然出乎意料地收獲甚豐！
財委會文件10公頃不翼而飛
年前發展局將東北規劃稱為「香港人的新市鎮」，公眾焦點難免落在住宅供應、尤其是公營房屋供應之上，而公屋用地比例則成為爭議焦點所在。儘管正如發展局所拋出的常人包所指，東北規劃已經將公屋比例增至六成，日後提供相當於3.66萬個單位；但若從住宅用地比例來說，則仍是私營較公營房屋為高，而常人包則強調：「公私營房屋佔地比例約一半半，即兩者均為40多公頃。」
這字裡行間卻隱藏了一個微妙的故事：事緣發展局因應前期工程撥款申請，於今年2月25日立法會秘書處擬備的「關於擬議古洞北及粉嶺北新發展區背景資料簡介」文件，列出東北公營房屋用地為47.6公頃，也就是整個規劃612公頃的7.78﹪；私營房屋用地則佔54公頃，兩者相加合共為101.6公頃（編按：數字與去年7月發展局提供予立法會的文件一致）。但民間團體卻從城規會的「古洞北及粉嶺北分區計劃大綱草圖」發現，公屋用地大致只佔規劃的36公頃又或是5.88﹪。由於大綱草圖並無提供具體數字，因此說公屋用地接近6﹪，只能是粗略推算出來的結果。
但如此卻引伸出一件相當有趣的事情：發展局其後發佈的「常人包」，竟然沒有直接否認6﹪的數字，而且更提出「新界東北合共約90公頃的房屋用地」的新數字。如此問題便來了，到底新界東北的住宅用地總面積，應如早前官方文件所列的101.6公頃，抑或如常人包所言的約90公頃？須知兩者相差可達10公頃，足足有逾半過維園那麼大！發展局的常人包不出猶自可，一出卻反而帶來了兩組迥異的數字，這一發現著實非同小可！
圖：立法會文件（上）與發展局「常人包」（下）比較之下，住宅地縮水10公頃
前期工程撥款基於錯誤數字？
同樣來說，至為關鍵的公營房屋用地面積，到底是47.6公頃抑或36公頃呢？由於民間沒能掌握充分的資料，因此這至今仍只能是一個謎。惟值得注意的是，連日來發展局評論所一直強調的，是「公屋用地面積不是36公頃」，而是「40多公頃」；但如此一來，提交立法會官方文件中47.6公頃的具體數字卻不翼而飛！凡此種種，皆難免讓人摸不著頭腦：難道在過去數周作為全城焦點東北前期工程撥款，官方文件載列的數字只是一組子虛烏有的幻像？
回顧香港逾40年的新市鎮歴史，公屋單位和用地比例皆一直和房屋政策息息相關。1970年代的沙田和屯門公屋單位約佔六成，而公屋用地則佔整區面積逾一成 ；1990年代天水圍的公屋單位比例高達八成，而公屋用地更佔整區面積逾兩成，數年前時任發展局局長的林鄭月娥，便曾發出「香港不能再有另一個天水圍」之歎。但在金融風暴、尤其是「孫九招」推出後的新發展區，例如啟德便只有37﹪是公屋單位，而公屋用地的比例更只佔全區的2.7%！
因此新界東北公屋單位雖佔60﹪，但公屋用地比例無論是6﹪或7﹪，其實皆是遠遠落後於一直以來的慣例。這充分反映政府應在新界東北以外，例如粉嶺高爾夫球場，尋找面積不需那麼大、爭議性較小的的地區，更精確地針對實際需要發展相對小型的新市鎮，住宅用地比例自然會相應提高，發展帶來的社會效益亦更顯注。
2007年前任特首曾蔭權提出的「新十大建設」，高鐵和新界東北都位列其中。當年曾班子現正面臨利益輸送的法律指控，耗掉680億的高鐵工程問題正全面浮現。假如政府仍不願意懸崖勒馬的話，1200億的新界東北將會是下一頭大白象，未知日後官方又會拿什麼借口來開脫責任？
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